为了加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有人的合法权益，根据有关规定，市住建局草拟了《镇江市市区住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》，该征求意见稿正在市政府法制办公室审查。
为了更好地吸收社会各方面的合理意见，使该办法既符合镇江市的实际情况又具有可行性和可操作性，市政府法制办公室现在公开向社会各界征求意见。热忱欢迎社会各界在2017年10月11日前，通过信函、传真或电子邮箱等形式，将意见告诉我们，我们将对收到的意见进行认真研究，积极采纳有价值的意见。
联系电话：0511-80823689 传真：0511-80823663
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镇江市法制办
2017年9月11日
镇江市市区住宅专项维修资金管理办法
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条【制定依据和目的】为了加强住宅专项维修资金的管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有人的合法权益，根据《物权法》《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《江苏省住宅专项维修资金管理办法》等规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条【适用范围】本市市区的住宅、住宅小区内的非住宅和售后公有住房的住宅专项维修资金交存、使用、监督管理，适用本办法。
第三条【管理主体】市住房与城乡建设部门会同市财政部门负责住宅专项维修资金管理工作的指导和监督。
辖区（管委会）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）按照规定的职责分工，负责住宅专项维修资金管理相关指导、协调、监督工作。
市物业管理中心负责市区住宅专项维修资金归集、管理的日常工作。
第四条【基本原则】住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
第二章 交 存
第五条【交存一般规定】业主、公有住房售房单位、开发建设单位、物业服务单位应当按照规定交存住宅专项维修资金。
收取住宅专项维修资金应当开具财政部门统一监制的票据。
第六条【住宅交存标准】住宅、住宅小区内非住宅的业主，应当按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米首期交存标准如下：
（一）未配备电梯的，每平方米60元；
（二）配备电梯的，每平方米80元。
第七条【已售公有住房交存标准】已售公有住房的售房单位应当在办理出售公有住房产权变更前按照下列规定交存首期住宅专项维修资金：
（一）业主按照所拥有住房的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为本市当年房改成本基价的2%；
（二）售房单位从售房款中一次性提取交存住宅专项维修资金，未配备电梯的住宅和配备电梯的住房交存标准分别不低于售房款的20%和30%。
其中，应当由业主交存的住宅专项维修资金，由售房单位向业主收取。
第八条【交存时间】开发建设单位办理房屋产权首次登记时，应当按照实测的分户建筑面积将首期维修资金一次性交存至维修资金专户。开发建设单位应当在办理房屋交付手续时向业主收取。
本办法施行前已经交付给业主，但业主尚未办理房屋产权登记、也未交存住宅专项维修资金的，业主应当按照所在地同期同类住宅首次交存标准交存住宅专项维修资金。
第九条【调整与公布资金标准】市住房和城乡建设部门、财政部门应当根据本市住宅建筑安装工程造价的市场变化情况，适时调整并公布住宅专项维修资金的交存数额。
第十条【续交】在已设立住宅专项维修资金账户的物业管理区域，业主住宅专项维修资金分户账资金余额不足首期交存金额30%的，业主应当及时续交。
业主大会成立前，业主应当按照首次交存标准续交;业主大会成立后由业主大会决定续交方案。
业主大修房屋但分账户余额不够使用的，可按有关规定申请提取个人住房公积金。
第十一条【统筹维修资金】物业管理区域内设立统筹维修资金账户的，资金筹集渠道是：
（一）利用业主共用部位、共用或共有设施设备经营所得收益的70%,但业主大会另有约定的，从其约定；
（二）共用设施设备报废回收的残值；
（三）人民防空工程平战结合提取的资金；
（四）业主共同决定列入统筹的资金；
（五）其他应当计入的资金。
第一款第一项的经营所得收益的核算，以物业服务合同到期为核算时间；更换物业服务企业的，交接前应当对原物业服务企业的经营收益进行核算。
第十二条【政府补贴及统筹】住宅物业交付后，电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担；其更新和改造按照相关法律、法规执行，所需资金由业主承担，政府可以给予补贴。
2013年5月1日后受让土地的住宅物业配置电梯的，建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金，专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
政府补贴的资金、住宅专项维修资金增值（孳息）部分支付业主房屋分户账滚存剩余的资金，可以统筹使用。
第三章 使 用
第十三条【使用原则】住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。
超过一定额度的住宅专项维修资金使用项目，应当采取招标投标、审价、监理等方式，保障资金安全。
第十四条【申请使用人】需要使用住宅专项维修资金的，业主大会（包括业主代表大会、物业管理委员会）成立前，由物业服务企业申请；业主大会成立后，由业主大会申请或者物业服务企业得到业主大会同意后由其申请。
但有下列情形之一的，经街道办事处确认后，受相关业主委托的物业服务企业、社区居（村）民委员会、业主代表可以按顺位依次成为申请人：
（一）未成立业主委员会的；
（二）业主委员会未履行申请人职责的；
（三）业主委员会委员人数不足总数的二分之一的；
（四）业主委员会不能正常开展工作的其他情形。
第十五条【资金承担】住宅专项维修资金使用时，由相关业主按照各自拥有的建筑面积比例从住宅专项维修资金专户中分摊。
涉及已售公有住房的，从公有住房维修资金中列支。
涉及未售出物业的，建设单位已经交纳维修资金的在维修资金中分摊，未交纳的由建设单位承担。
第十六条【一般维修使用规定】需要使用维修资金管理部门代管的住宅专项维修资金的，按照下列流程处理：
（一）申请人向维修资金代管部门提出使用申请，申报维修项目；维修资金代管部门组织现场查勘，确认是否属于维修资金使用范围，经现场查勘确认属于维修资金使用范围的，需保存维修前的图片以及相关资料；
（二）申请人提交确认的维修施工队伍，编制维修资金使用方案，包括维修方案、工程预算、维修资金列支范围及分摊方式、工程组织实施方式等内容；
（三）申请人编制维修区域内业主花名册，维修资金代管部门核准维修资金状况，并公示，公示时间不少于七日；
（四）申请人取得维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主书面签字认可；
（五）申请人按照维修资金使用方案组织维修；
（六）资金代管部门进行造价审核；
（七）竣工验收合格后申请人申请拨付维修资金，代管部门划拨资金。
第十七条【应急维修使用】出现《江苏省物业管理条例》第七十六条列举的情形，需要应急维修的，可以应急使用住宅专项维修资金。
应急使用住宅专项维修资金的，按照《镇江市市区住宅专项维修资金应急使用操作细则》（镇政建〔2017〕17号）办理。
第十八条【审计监理等规定】使用住宅专项维修资金，一般单项维修工程在八千元以上的，或者应急单项维修工程在五千元以上的，还应当经过审计并按规定向业主公开或者公示。
使用住宅专项维修资金，单项维修工程在二十万元以上的，还应当聘请监理公司实施监理
鼓励申请人通过招投标等公开竞争方式择优选择施工单位。
第十九条【统筹资金使用】统筹维修资金用于下列情形：
（一）受益人为全体业主的维修项目；
（二）无法界定受益人的维修项目；
（三）物业管理区域内房屋共用部位或者共用设施设备无法正常使用的维修项目；
（四）审计、监理、造价咨询、信息管理等费用。
第二十条【不应列支规定】下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：
（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；
（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；
（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；
（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。
第四章 监督管理
第二十一条【账户管理】维修资金管理实行专户存储、分账核算。一个物业管理区域应当分别设立总账、业主分户账、统筹分账和电梯、消防等设施设备专项维修资金专项分账。
维修资金管理部门应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢（单元）为单位设账，按房屋户门号设分户账。
统筹维修资金以物业管理区域为单位设立分账，电梯、消防等设施设备专项维修资金按幢（单元）设立分户账；已售公有住房维修资金按售房单位设账；改制、注销企业已售公有住房维修资金可由原改制、注销企业行政主管部门或者市物业管理中心代为设账，按户设分户账。
第二十二条【维修资金减免税】住宅专项维修资金应当专款专用，不得挪作他用。住宅专项维修资金的使用享受国家减、免税的优惠政策。
第二十三条【交易管理】不动产产权转让时，分账户中余额随不动产产权同时转让。业主申请不动产转移登记时，应当向不动产登记机构提供已足额交存住宅专项维修资金的相关凭证。
住宅专项维修资金代管部门应当向不动产登记机构查询有关权属信息。
第二十四条【灭失管理】物业灭失后，物业所有权人持注销物业所有权证的证明、物业所有权人身份证明等材料，向住宅专项维修资金代管部门申请提取其账户内的剩余住宅专项维修资金，并办理注销手续。
售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。
第二十五条【财务及票据管理】住宅专项维修资金的财务管理、票据管理和会计核算应当符合国家有关规定。
住宅专项维修资金管理、核算和使用，接受财政、审计部门监督。
第二十六条【公布及查询管理】住宅专项维修资金代管部门应当每年公布住宅专项维修资金交存、使用、结存情况。可以自行公示，也可以委托物业服务企业进行公示。
住宅专项维修资金代管部门应当提高信息化管理水平，建立住宅专项维修资金对账电子查询平台。业主有权查询本人的住宅专项维修资金结存情况。业主、业主委员会对账户中住宅专项维修资金状况有异议的，可以要求住宅专项维修资金代管部门复核。
第二十七条【核对管理】代管部门、业主委员会、物业管理委员会或者公有住房售房单位维修资金代管部门应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主公布下列情况：
（一）维修资金交存、使用、增值和结存的总额；
（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；
（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值和结存的金额；
（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。
业主、业主委员会、物业管理委员会或者公有住房售房单位对核对、查询或者公布情况有异议的，可以要求维修资金代管部门、专户管理银行复核。
第五章 附则
第二十八条【参照规定】丹阳市、句容市、扬中市的住宅专项维修资金的管理可以参照本办法执行。
业主自行管理的住宅专项维修资金，可以参照本办法执行，市住房和城乡建设部门、财政部门进行监督和指导。
第二十九条【术语解释】本办法中有关住宅共用部位、共用设施设备、业主、业主大会、物业、物业管理等术语，《中华人民共和国物权法》《国务院物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》《江苏省物业管理条例》已有规定的，从其规定。
本办法住宅共用部位、共用设施设备的维修指保修期满后的大中修、更新、改造。保修范围、保修年限、大中修范围按国家有关规定执行。
本办法第六条、第七条中的物业建筑面积是指开发建设单位出具的用于业主进行首次不动产登记的建筑面积或者房产所有权文书中载明的建筑面积。
本办法第十条大修房屋是指，严重损坏的房屋，且需要牵动或拆换房屋部分主体构件，但不需全部拆除，一次修缮费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。
第三十条【解释主体】本办法由市住房和城乡建设部门和市财政部门按照各自职责负责应用解释。
第三十一条【生效时间】本办法自颁布之日起施行，有效期为5年。原《镇江市市区住宅共用部位共用设施设备维修基金管理暂行办法》（镇政发〔2001〕120号）废止。